大家好!欢迎来到“津桥电台”。上期，我们一起了解了整个EB-5市场发展的历史沿革，也知道距离法案改革进入最后2个月的倒计时，EB-5目前已到达递案的高峰阶段。为了让投资人在众多EB-5项目里挑选到最安全可靠的项目，迅速递案搭上低价移民末班车，今天小编邀请了移民事业一部经理曹菀老师为大家来聊一聊。

主持人:曹菀老师您好!

曹菀老师：主持人你好!

主持人：最近，NES Financial发布了一份大数据分析报告，基于美国移民局的官方数据以及其通过提供资金监管方案所掌握的项目数据，对于EB-5市场、发展、项目及趋势等，做了全面的大数据解读。其中，报告显示，酒店、多单元住宅等多用途房产项目占比最大，最受欢迎。您能跟我们说说，为什么很多人更愿意选择酒店等多用途房产项目吗?

曹菀老师：大家都知道，我们所接触的类别有很多种，比如有饭店的、快餐店的、还有基金国债的，但是从2008年美国正式向中国开放EB-5项目以后，被人熟知的还是酒店项目。酒店作为一个房地产项目是中国的投资人所偏爱的。此外，对于投资人来讲，他们喜欢简单的项目。酒店大部分是全世界的品牌，在中国的北京上海等一线城市都能看到，所以他们觉得不陌生。

主持人：哦，原来如此，那如果选择这种类型的项目，对于投资人具体有什么好处?

曹菀老师：酒店和多单元住宅的热衷度高是很正常的，因为对于EB-5项目来讲，酒店和多单元住宅对于他们办绿卡有很大的帮助。这是因为这两个项目需要一定的时间和规模，而且还可以产生至少两年以上的工期，创造一定的就业量。而这恰恰符合办EB-5项目的要求。另外酒店和多单元住宅项目你也看得见摸得着，你建完以后它就在这里，整个升值空间一下子就起来了。不仅如此，这两个项目有很大一部分百分比都是产业的增值、不动产的增值，所以你做得越久，它的经营和无形资产也在增值。这个对投资人的还款也是非常有保证的。

主持人：您刚刚说道，关于这些项目他是看得见摸得着，而且是工期比较长，那么它的退还机制是什么情况呢?

曹菀老师：以酒店为例，关于退还的机制普遍来说有三种。

第一从你的酒店运营的收益当中获得一些资金的退还。

第二从你的再融资向银行借款、向第三方贷款。

第三就是你酒店的出售，比如说有人对你的酒店非常感兴趣，他会把他的资金放进来，那么投资人的资金就可以出来了。当酒店快覆盖完成或者竣工之后，它便有了很大的存在价值，而这种价值的存在会使得它在任何时候都很容易被第三方的另外一个品牌收购或者融资。

主持人：有人说，美国的酒店已经处于一个饱和的状态，而且也有投资人认为，整体来说，美国的酒店业处于一个夕阳产业的状态，那么我们应该如何保持酒店的入住率呢?

曹菀老师：通常情况下，当一个酒店被一个新的大国际品牌收购的时候，通过网上预订等形式能保证它的入住率在50%以上。此外，它可以帮助所有的投资者办到绿卡。总体而言，酒店是一个非常实际而且又能够有一定保障的项目。

主持人：那么，作为投资人来说，酒店选择的第一要素是什么?或者说最应看重的是哪一点?

曹菀老师：酒店和房地产有关，房地产我们所要求就是一个Location，这需要考虑包括交通、机场、人流量、教育环境等很多方面的因素。而且要做好相关的调查活动，比如：这个城市它的产业结构是什么呢?旅游业到底有多么的兴旺?周围有没有什么大型的企业能够支撑这个酒店的入住率?通常来讲，地理位置越好的酒店，它的升值空间也就越大。

主持人：对于投资者来说，EB-5项目除了地理位置以外，它还有更深层次的含义，那就是所谓的目标就业区。据了解，目标就业区通常是在一些地理位置不太好的地方，而且失业率是非常高的，这个两者不就是矛盾的么?

曹菀老师：对，听起来好像有些矛盾，但要了解实际情况。假设我们在洛杉矶这一个城市，有一侧失业率比较高一点，但我们是在另一侧比较贵的地区。其实，像这种技术类的问题，通常我们在审核的时候都会问投资人，他的投资金额是多少。如果他的投资金额是50万，那就要符合50万的标准，那就要进入目标就业区。但是很多项目方，他项目的本身区域是设在一个比较好的地方，但为了拿到50万的投资资金，他会稍微把区域划得开一点，把旁边一些就业率比较差的区域规划在这个纸的上边，然后交给政府去申请。法律要求也符合了，所以能保证投资人的资金是在50万美金而不是100万美金的投入。

主持人：那这种会不会有作弊的嫌疑呢?就是说本来是好的区域，结果把它化开了，会不会有什么影响呢?

曹菀老师：这个都是在法律符合的前提下做的，这样就等于你两方面都沾光了，投资移民只需要50万美金，然后你又在好的一个区域，保证了入住率。

提到美国投资移民，津桥有两个非常好的项目是可以给大家推荐的。第一个就是YK的凯悦酒店项目，位于洛杉矶波莫纳市，距离洛杉矶市中心约1个小时车程。 YK区域中心成立于2009年，已经做了13个EB-5投资移民项目，临时绿卡，永久绿卡和成功返款率达到100%，已经有很多客户成功拿到了返款。同时，有美国移民协会发给YK成功创造I-829就业的奖函。 整体而言，美国YK区域中心被美国投资移民协会排名为美国前十的区域中心。投资者选择有成功经验的老牌的区域中心，不仅能够保证永久绿卡获批，而且也能保证成功还款。

除此之外，也可以考虑洛杉矶百老汇公寓项目。这个项目的位于加利福尼亚州格伦代尔市，是建造一个五层楼的商住两用的公寓项目。值得一提的是，这个项目2016年1月份已经开工，2018年第一季度完工。有开发商的完工担保，整个周期是28个月。在完工的时候，经过经济学家的测算，可以创造954个就业，远远超过EB-5所需要的700个就业，这样就保证了投资人的永久绿卡获批。除了永久绿卡之外，百老汇项目的退出机制也是整个项目的亮点。开发商的 2800万美金放在银行的监管账户用于完工担保及返款，这是市面上很多EB-5项目所没有的。一般来讲，大多数EB-5项目都是完工之后再抵押或融资，用于返款。而百老汇项目，开发商已经拿出来2800万专门用于还款，保证了EB-5的退出机制。确实是市面上难遇的好项目!

正如主持人提到的， 现在距离投资移民930法案时间越来越近，930之后，投资移民有可能从50万美金涨到80万美金，用于解释资金来源的难度也越来越大。好的EB-5项目名额都不多，很快就能售罄。希望对EB-5投资移民的客户们能抓紧时间，赶上低价的末班车，成功拿到美国永久绿卡!

总结语：确实如此，这么看来酒店等多用途房产项目才是相对靠谱的项目。感谢曹菀老师的介绍，如果大家还有其他关于EB-5方面的问题欢迎大家关注“津桥移民”微信公众号，或者拨打我们的免费咨询电话：400-650-8585。希望您能继续关注我们，更多移民咨询敬请期待，谢谢您的收听，我们下期再见!