开场： 大家好!欢迎收听“津桥电台”。今天我们的主题和津桥的EB-5项目有关，也就是“钻石谷庄园项目”。美国EB-5项目由于申请条件宽松，对工作经验、英语水平、学历都没有硬性要求，所以受到了社会各界的广泛关注，但现如今市面上EB-5项目众多，能把投资人的利益放在首位的少之甚少。这次我们有请到美国EB-5项目部的专家朱解良老师，为大家深度解读咱们津桥EB-5项目-钻石谷庄园。
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以下为文字部分
主持人：首先请朱老师来为大家讲讲：津桥的钻石谷庄园是一个什么类型的项目?
朱解良老师：
钻石谷庄园是一个大型综合商业地产类项目。它位于美国大洛杉矶地区，由津桥国际集团牵头，联合美国本土资深商业伙伴共同开发，是当地近年激动人心的变革性社区建设工程。项目占地面积408英亩(165万平方米)，以人文社区、绿色社区、智慧生态社区为理念，将分4个阶段完成，其中包括高端别墅、精品K12学校、社区大学、博物馆、生态水系、养老园区、五星酒店、配套商业等。钻石谷项目建成以后，将会是一个充满活力的现代综合社区，并将为当地创造超过近万个长期就业机会，为当地经济注入新活力。
主持人：那既然钻石谷庄园有教育、有酒店、有人文，那作为一个文旅教育综合地产项目，它在文化和教育方面有什么特色?
朱解良老师：
钻石谷庄园高度展示了中国文化和西式文化的精髓。整个项目既有高品质的西式建筑和景观，也有蕴藏着深厚底蕴的中式建筑和景观。不管是从质量上，还是从文化底蕴上，这个项目都能达到一个文化传承的功能。另外，钻石谷庄园的整个项目配套相当齐全，这也正好应验了我们做这个项目的当初的目标，即给客户创造一个高品质的生活。所以，钻石谷庄园它不但是一个传承之作，也将给大家带来高品质的生活。
主持人：听你这么一说，我的脑中仿佛已经浮现了这个画面，很期待看到咱们整个钻石谷项目建好之后的一番景象。其实我对钻石谷社区里的规划很感兴趣，你能简单和大家聊聊关于钻石谷的社区规划和功能定位吗?
朱解良老师：
钻石谷在五年之内将会被打造成整个美国优质的项目。它的独特之处体现为两点，这两点可能在整个世界的住宅设计上都是没有的。其中一点是我们中华元素的引进，再者是美国现代西方人对居住品质要求的提升。
那么说到中华元素，我们知道2018年的两会结束以后，我们都看到一句话：让中华元素走向世界，我们责无旁贷。
在平昌奥运会上，我们北京电视台有一个八分钟的文艺表演，再现了现代与传奇的激烈碰撞。所以说中华元素影响了世界。今天我们讲中国的文化正在圈粉全世界，那么，我们China已经不代表一个易碎的瓷器了，我们现在代表的是先进的技术和理念。在这个社区当中，我们会把徽派元素引进到我们洛杉矶这个项目地。徽派元素，在中国的历史当中，它是以人才为著称的。所以有一句话，叫：以文入世，以文垂世。
我们打造的明清一条街，就是我们在浙江东阳拆建了民间存在的大概有100到200年的古老的徽派的建筑部件，我们大概是在2019年年底会拆建完毕。我们会打造类似于北京王府井这样更具现代和传统相结合的明清一条街。
第二点，我们可以看到在整个社区当中，我们会呈现一个高档酒店，那么这个酒店品牌类似于希尔顿的酒店。同时，我们有 K12学校，是私立学校。我们的钻石谷社区还会有一个博物馆，是包含有中西文化的博物馆。除此之外，我们还有很漂亮的江南水系，因为我们知道徽派元素一定是在青山绿水之间，所以为了呈现江南水系的景象，我们会打造很多的亭台楼阁。
这里需要强调的一点是我们的美国团队在开发这个项目的时候，看到了很多印第安人的遗址，这些遗址是以石刻为著称的，那么我们也是尊重美国政府的意愿，会选择几处在我们的园区进行保留。未来，我们的业主在下楼散步的时候，通过这个江南水系会领略到很多漂亮的石刻群，这个石刻群将会演绎我们中国的书法和中国文字历史。所以我们的中国元素会极大地渗透到项目的每一个角落。
我们这个项目其实有四个功能。在居住的功能上，我们实现了商业的功能，实现了旅游功能，还实现了一个居住和教育的功能，可以说是四大功能于一体，这会成为它未来非常震撼的一点!
主持人：好的，我听完您的介绍也觉得非常震撼，那进入咱们EB-5项目的正题，了解过EB-5的听众都知道，创造就业的数量是非常重要的一点，比如咱们客户办理了钻石谷项目，那么它能创造多少就业?
朱解良老师：
钻石谷项目一共能创造600个直接和间接的就业机会。
主持人：那咱们这个钻石谷的就业人数是如何计算出来的?
朱解良老师：
这是个很专业的问题了。我们都知道当谈到EB-5的时候，无非是两大点，一个就是合格投资，50万美元投入美国移民局批准的一个美国项目，这就是所谓的合格投资。那么二大点就是充足的创造就业，只要这两个点都符合了，获得美国绿卡也就是顺理成章的事情了。
那具体到就业，其实很多人都会对就业有一个误解，常见的误解就是大家都会以为所谓的创造就业，是指美国公司所实际雇佣的雇员，其实不是。因为在美国的EB-5体系里边就业计算方式分成两类，一类是数人头，一类的通过经济模型来计算。市面上大概97%的项目都是区域中心的项目。区域中心的EB-5项目，它的就业的计算是通过经济学家运用经济模型来计算的。
经济模型的一般概念就是说只要在特定的地点、特定的时间、投入特定的金额、或者创造特定的效益，那就可以创造特定的就业。
具体到咱们这个项目，关于就业要注意的有两点。我们选取的是美国历史悠久、成功案例多，很受欢迎的一个计算就业的经济模型：RIMSII。所以这个经济模型的选取会极大的保障我们项目的就业数字。这是一个关键点。
第二个关键点是就业数字，其实大家需要关注它的来源。拿酒店来举个例子，假如说我们打算要到美国投资一个皇冠假日的酒店项目，项目可以分成两个阶段，前一个阶段，就是要建设这个酒店，就是所谓的建造阶段，建造阶段随着资金的花销，会创造一种就业，这个我们叫做建筑就业。
第二个阶段就是在酒店建完之后，要运营这个酒店，那运营阶段所创造的就业，叫做运营就业。
相比于运营就业，建筑就业的确定性、安全性、稳定性更强。咱们的钻石谷项目所能创造的就业大概是600个左右，而咱们能创造的低值的就业个数是330个，这330个就业来自建筑就业。330是一个非常非常保守的数字，这点可能对客户将来取得绿卡非常有意义。
主持人：这么看来钻石谷项目的就业数量情况是非常靠谱的，那如果投资钻石谷项目，肯定会涉及到资金安全的问题，那咱们这个50万的投资款有保障吗?EB-5的投资人是否是顺位还款人?
朱解良老师：
我觉得这是非常有典型性的一些问题。关于资金这一块是这样的。我们钻石谷整个是一个大型的项目，它会分成四期来开发。现在我们正在发售的是一期。一期的资金总预算是2774万美元，这2774万美元当中的46%，也就是1274万美元，是由开发商，也就是由美国的YK集团以及津桥来共同出资。剩下的54%，也就是1500万美元，是由美国EB-5投资人出资完成。在整个资金构造里面，是不存在介于EB-5权利之上的另外一种资金存在的。
这个意味着什么?意味着两点。其中一点，EB-5投资人会在咱们的项目里享有优先顺位的抵押权。道理非常简单，因为咱们并没有贷款，没有对于EB-5权益之上的其它的债权，所以EB-5投资人拥有优先顺位的抵押权。 这个优先顺位的抵押权，是对项目所有的土地以及所有土地之上的建筑物的一个完整的抵押权，这个是非常足额足量的抵押权。
第二点，EB-5投资人拥有EB-5投资款优先返还的优先顺位的保证权。道理也是跟刚才差不多。就是在咱们的钻石谷项目里面只存在两种资金，一种资金是EB-5，一种是开发商。而在美国的任何开发项目里，在所有的债权没有得到清偿之前，股权是不能撤回的。因此我想这两点就决定了咱们的钻石谷项目在资金的构成上、存在的法律体系上、给客户设计了一个权利充分被保障的体系。
综上所述，津桥的钻石谷庄园项目不管是从设计理念、功能规划上、还是从EB-5的就业计算、资金结构上，跟其他项目相比，都具有非常特别的优势。如果有对钻石谷庄园项目感兴趣的小伙伴，请联系我们津桥国际的专业团队做进一步咨询了解!
感谢朱解良老师的讲解，如果大家还想进一步了解移民的相关内容，欢迎关注津桥移民微信公众号或者拨打我们的免费咨询电话400 650 8585，希望大家能继续关注津桥，更多移民咨询，敬请期待，谢谢您的收听，我们下期再见。
